**主要城市房地产投资风险排名

　　**主要城市未来一年房地产投资风险排名

　　2014-2015年度，经**的35个城市中，房地产短周期投资风险最高的五个城市分别是宁波、兰州、昆明、沈阳和太原

　　随着**房地产市场告别“黄金十年”，全国各地楼市都火爆、所有产品都热销、所有房企都赚钱的时代，一去不返。未来十年左右，**房地产市场整体上仍有较大发展空间，但“分化”将成为关键词。尤其是区域市场分化将趋于显性化，正如2012-2013年度，在一线城市和少数二线城市房价高涨的同时，多数三四线城市只是不温不火，而温州和鄂尔多斯(7.38, 0.00, 0.00%)等个别城市甚至还在下跌。而区域市场的分化，又与区域经济、产业结构、人口变化、购房能力、市场需求、市场供应、供求关系等有着错综复杂的关系。同时，鉴于房地产短周期的波动性，即便是城市基本面最好的一线城市，也存在着不同年份投资时机好坏的区别。

　　据此，笔者带领研究团队，对全国35个重点城市，通过系统性研究，预测未来一年，也即2014年下半年到2015年上半年，不同城市的投资风险度。

　　综合得分排名后五位的城市：厦门、大连、武汉、成都和郑州。此类城市的共同点在于市场需求旺盛，供应规模与压力较小。

　　35城房地产短周期投资风险评价指标体系

　　为了去芜存精，增强指标的精准性，我们精选了影响未来一年市场的核心指标，包括市场需求、市场供应、市场供求、房价偏离度等4个一级指标，以及14个二级指标。并根据各指标对城市房地产市场的影响程度，予以权重赋值。其中，市场需求的相关指标为反向指标，其余为正向指标。

　　35个重点城市包括4个直辖市：**、上海、天津和重庆;15个副省级城市：哈尔滨、长春、沈阳、济南、南京、杭州、广州、武汉、成都、西安、大连、青岛、宁波、厦门、深圳，其中深圳、宁波、青岛、厦门、大连属于计划单列市;16个地级市：石家庄、郑州、南昌、太原、****、****、长沙、贵阳、昆明、西宁、兰州、银川、南宁、福州、海口、合肥。

　　2014-2015年度35城房地产短周期投资风险识别一级指标分析

　　1.市场需求。市场需求与多种因素相关，其中人口总量的变化，是决定一个城市房屋需求规模变化的核心因素;人均可支配收入水*变化，可以反映一个城市居民的房屋购买能力及变化;房屋拆迁导致的新房需求，也是城镇住房需求的重要组成部分。因此，我们重点选取2012年常住人口增长率、“五普”“六普”十年间市区常住人口复合增长率、2012年人均可支配收入增长率和未来人均拆迁面积等四个具有**性的指标，通过标准化和加权*均等方式，综合测算出未来几年35城新建住宅需求增速的排序。得分越低的城市，市场需求相对较弱，市场风险也越大，企业进入要慎重。

　　从综合排名来看：广州、哈尔滨、沈阳、太原和深圳得分较低，新房需求较弱，风险较大。此类城市又分两种情况，一是以北上广深为**的东部城市，房地产市场已过爆发期，发展节奏渐趋*稳，二手房交易扩大，未来新房需求趋弱;二是以哈尔滨、沈阳、太原为**的二线城市，城市常住人口增速较慢，同时由拆迁引致的需求较弱。****、大连、成都、合肥和兰州得分较高，市场需求较强，风险较小，此类城市中西部城市占比较高，其特点是尚处于房地产市场的快速发展期，特别是在新型城镇化推进背景下，未来住房需求增幅较大。

　　2.市场供应。市场供应指标主要从35个城市的商品住宅库存规模及变化(现货)、企业购置土地面积规模及变化(期货)、住宅用地成交规模及变化(期货)、房屋新开工面积规模(准期货)及变化等因素，对各城未来住宅供应情况进行对比研究。其中得分越高的城市，说明市场供应压力越大，企业进入风险越大。

　　2013下半年以来，35城住宅库存仍呈现逐步上行态势;另外，2013年房企购地规模较大，按照从拿地到开工、再到形成新房供应的一般周期判断，2014年下半年和2015年上半年，新房供应将明显增长，而总体住宅库存仍将持续上升。与此同时，经历了2012年市场复苏、2013年回暖，进入2014年以来，多数城市需求萎缩。因此，部分城市供求关系将得到缓解，而多数城市将形成供大于求的格局，这将有助于房价降温。

　　从综合排名来看：兰州、昆明、杭州排名前三甲，说明供应压力最大，其中杭州现货库存和期货库存均明显增长，市场降温压力较大。****、长沙、**供应压力也较大，其中**主要是因为2013年房市火爆，引发了土地成交量猛增。厦门、西宁、石家庄等城市排名后三位，其中厦门2013年成交火爆，库存压力小，土地供应少;而西宁和石家庄，过去两年市场回暖力度偏弱，土地成交和房屋新开工面积增长较慢，2014年这些城市新房供应压力相对较小。

　　3.市场供求。市场供求情况主要从35个城市的商品住宅供求关系、商品住宅现货存销比、商品房和商品住宅期货存销比等指标入手，通过标准化和加权*均等方式，预判和比较未来一年35城供需关系。得分越高，市场供求关系越失衡，供应规模越大，去库存化压力越大，企业进入风险越高。

　　从综合排名来看：兰州、昆明、宁波排名前三位，此类城市说明其供应水*较高，相比之下市场成交规模不足，供大于求的情况比较突出。厦门、广州、上海排名后三位，此类城市**其市场去化能力相对较强，供求基本*衡，当然也有部分城市供不应求。

　　4.房价偏离。资产价格存在一个运行规律：上涨之后，就会回落;上涨幅度越大，回落幅度越大。虽然商品房只是具有一定资产属性，并非像股票那样纯属资产品，而且房价变化的黏性较大，但我们的研究发现，从短周期波动来看，过去十年**有些城市的房价也存在“上涨时涨幅较大，下跌时跌幅较大”的现象。因此，我们导入了房价偏离度与房价收入比偏离度，通过标准化和加权*均，得出35城2013年房价偏离情况。得分越高，房价偏离越大，市场风险越大。

　　从综合排名来看：四个一线城市“无悬念”分列一至四位，主要因为其2012-2013年市场回暖期间，房价领涨全国。2013年，35个大中城市房价偏离整体呈现东中西部递减态势，一线及部分东部沿海城市偏离度较大。贵阳、昆明、西安排名后三位，此类城市近些年楼市温度不高，房价涨幅不大，房价偏离度最小，体现在其房价收入比没有偏离甚至低于合理值，其房价增幅偏离值低于2%，基本可以判定没有房地产泡沫。整体而言，在未来一年房地产短周期的下行过程中，房价偏离越大的城市调整幅度可能更明显一些，而偏离相对较小的城市，房价跌幅的空间相对较小。不过，房价短期变化主要由供求关系决定，比如严重供大于求的杭州和宁波，2014年的房价调整幅度会明显大于北上广深。在针对单个城市的房价判断上，还需综合多种因素进行考虑。

　　2014-2015年度35城房地产短周期投资风险评价结果

　　综合市场需求、市场供应、市场供求、房价偏离等4个一级指标，通过数据标准化及德尔菲法赋予权重，最后得出2014-2015年度35个城市房地产短周期投资风险综合指标得分，其中得分越高的城市，说明未来一年市场形态较差，预计降温幅度较大，企业进入的风险越大。反之，则风险相对较小。2014-2015年度，房企不宜在高风险城市购地，但可以关注一下风险较小的城市。

　　综合得分排名前五位的城市：宁波、兰州、昆明、沈阳和太原。此类城市的共同点在于供求关系失衡，市场供大于求，同时未来市场整体需求较弱。其中宁波2013年商品住宅期货存销比位居35个城市之最，达5.2，说明市场未来1-2年去库存化压力最大，房价上涨的空间小。兰州、昆明2013年商品住宅供求比位居35个城市一二位，分别为1.9和1.7。此类城市库存压力巨大，去库存周期很长，企业拿地风险较大。

　　综合得分排名后五位的城市：厦门、大连、武汉、成都和郑州。此类城市的共同点在于市场需求旺盛，供应规模与压力较小。其中，大连、武汉和成都房价偏离度较低，一方面房价收入比偏离度均低于6%，另一方面房价增幅偏离度均低于2%，市场发展较为健康合理。此外，相比于一线城市，这类城市房地产市场仍处于快速稳定发展阶段，未来市场发展空间较大。未来一年，企业进入此类城市的风险相对较小。

　　(作者为上海易居房地产研究院副院长)